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Loger des fonds immobiliers - SCI, SCPI, OPCI - au sein d’un contrat d’assurance vie permet de conjuguer les avantages attachés aux deux types de contrats : une rentabilité potentielle attractive sur le long terme et une fiscalité douce. À condition d’être bien conseillé pour bien investir et de tenir compte des risques dont celui de perte en capital.D’un côté, l’investissement immobilier est perçu comme un placement sûr pour une grande majorité des Français (82%). De l’autre, l’assurance vie, avec sa fiscalité douce, continue à séduire les épargnants. Selon la Fédération française de l’Assurance (FFA), la collecte en assurance vie sur les 8 premiers mois de l’année 2021 n’a jamais été aussi élevée, atteignant presque les 100 milliards d’euros.
SCPI, SCI, OPCI, trois typologies de fonds immobiliers accessibles au sein d’un contrat d’assurance vie
Trois types de fonds immobiliers sont accessibles au sein des contrats d’assurance vie : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Tous les trois permettent d’investir dans la pierre de manière indirecte, via une société de gestion spécialisée agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Ces solutions d’investissement à long terme, sont faciles d’accès et la gestion est confiée à une société de gestion agréée.. Chaque support dispose toutefois de ses spécificités. À la différence d’une SCPI, qui investit en très grande majorité dans l’immobilier physique – immobilier d’entreprise, immobilier résidentiel, commerces, santé… - les OPCI sont des produits à dominante immobilière, mêlant des actifs immobiliers et des actifs financiers. Un OPCI investit dans des actifs immobiliers et dans une poche financière pouvant être composée d’actions, obligations notamment. L’OPCI doit également se constituer une poche de 5% minimum de liquidité. L’objectif d’un investissement en OPCI, uniquement accessible via un compte titre ou un contrat d’assurance vie, n’est pas seulement de distribuer des revenus mais de permettre un investissement modulable et liquide. La SCI sous forme de « Autre FIA immobilier », quant à elle, peut composer librement son portefeuille selon ce que prévoient ses statuts.
Des avantages et des limites
Loger une SCPI, une SCI ou un OPCI au sein d’un contrat d’assurance vie permet de profiter des avantages propres à chacun des supports.
D’abord sur le plan fiscal : les gains générés ne sont imposés qu’en cas de rachat des parts de SCPI.
Ensuite, sur le plan des coûts : acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, les parts de SCPI coûtent moins cher, grâce à une décote pouvant aller jusqu’à 5% ; elles peuvent être revendues dans un délai maximum de deux mois : la liquidité est assurée. La combinaison assurance vie/SCPI n’est toutefois pas dépourvue d’inconvénients.
Même logées dans des contrats d’assurance vie, les SCPI présentent un risque de perte en capital, dû aux fluctuations des marchés immobiliers et du cours des devises, et les revenus ne sont pas garantis. Le cadre réglementaire des SCI est moins contraignant. Les frais d'entrée sont moindres que pour une SCPI puis les perspectives de rendements potentiels tout aussi intéressants. Grâce à son assemblage unique sur le marché, le support multi classes d’actifs à vocation immobilière, composé notamment d’immeubles de bureaux, de commerces, d’établissements de santé et d’immeubles résidentiels, conjugue de nombreux atouts : diversification de l’allocation et régularité des revenus potentiels sur le long terme.
Quant aux OPCI, même si leur performance peut être plus volatile dans le temps selon l'exposition du fonds aux marchés financiers, leur hybridation permet à l’épargnant d’investir dans la pierre tout en conservant une épargne disponible avec un délai de deux mois maximums, avec un risque de perte en capital. Toutefois, comme c’est le cas pour tout placement immobilier, les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Source : Challenges
